首开股份“卖子”回笼资金，京系房企众生览

《投资者网》云诗蒙

在京圈地产，有一句话“一部首开史，半座北京城”。

首开股份前身是由北京城市开发集团与天鸿集团合并重组而成，2007年借壳天鸿宝业重组成功上市。在北京，首开股份实力不容小觑。前三门、方庄、回龙观、望京新城等北京市住宅区的地标性建筑群，均是首开的杰作。

9月25日，首开股份发布公告称，拟挂牌转让旗下两家全资子公司100%股权及债权。分别是北京首开云锦铂郡商业管理有限公司和北京首开云锦璞瑅商业管理有限公司。挂牌转让公司股权是房企回笼资金，补充现金流的常见方式之一。

首开股份方面表示，铂郡商街、璞堤商街自持经营多年，租金收入涨幅不大，带来的利润和净现金流有限，未来增值潜力较小，对其进行处置有利于快速回笼资金，优化公司财务状况，有利于公司的可持续发展，符合公司和全体股东的利益。

国资房企却依旧钱紧

首开股份选择“卖子”回笼资金，或是为优化现金流及负债指标，缓解资金链紧张。

“三道红线是2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。

以此参照，首开股份剔除预收账款后的资产负债率72.2%、净负债率156.7%、非受限现金短债比1.21倍。属于踩中两道红线，仍未达到监管要求。

近两年，房企风险意识愈发强烈，合作开发成了规避风险的方式之一。首开股份从2020年开始，牵手数十家房企合作开发项目。2020年，首开股份共在北京收获9幅土地，全部采用了合作开发的方式。2021年，首开股份拿下10宗地块，9宗均为联合开发，1宗为独自中标竞得。

合作开发虽能快速提升全口径销售规模，但归母净利润会被稀释。首开股份2022年四季度出现大幅亏损的具体原因，在于第四季度结转收入的项目以合作项目为主，虽然产生的毛利额、净利润尚可，但由于权益占比不高，对合并口径归母净利润的贡献不足，同时第四季度三项费用刚性支出，导致第四季度合并报表归母净利润为负。近两年，房地产行业进入深度调整期，合作方之间的关联风险越来越大。

盈利堪忧、频繁融资

2022年，首开股份营业收入479.2亿元，下滑29.32%；归母净利润-4.61亿元，同比下滑274.81%，扣非净利润-22.69亿元。

业绩预告公告，预计2022年归母净利润为-10亿元到-15亿元，扣非净利润为-30亿元到-35亿元，业绩预告数据与年报数据与相差较大。由于业绩预告披露不准确且未更正，上海证券交易所对相关人作出纪律处分。

中报来看，首开股份的今年上半年营业收入194亿元，同比增长173.1%；净利润-15.3亿元、归母净利润-19.1亿元，相比2022年中期的-14.24亿元，亏损扩大。毛利率为11.4%，较年末降低5.2%，净利率为-7.9%。

与此同时，销售费用增长31.41%至4.92亿元，管理费用增长9.16%至4.69亿元，财务费用增长6.85%至14.92亿元。

业绩亏损的原因包括新冠疫情反复影响和房地产领域需求收缩、房价及成交规模下降、计提存货跌价准备的金额较大、销售不及预期。

去年以来，房企公开市场融资受到诸多限制。随之年末“金融16条”及“三支箭”接连释出。8月30日，由央行牵头，国家金融监管总局、上交所、深交所共同召开金融支持民营企业发展工作推进会，会议上人民银行金融市场司副司长马贱阳表示，要强化畅通股、债、贷三种融资渠道，也就是决策层一直强调的“三支箭”政策。

融资利好政策下，首开股份依托国资背景成功发行多笔债券。今年2月，发行2023年公开发行公司债券发行规模39亿元。3月在银行间市场发行2023年第三期中期票据，发行规模15亿元。截止上半年，首开股份发行债券产品147亿，包括公司债50亿和中期票据97亿。9月，2023年度第七期、第八期、第九期三期中票获批拟发行金额分别为37亿元、35亿元、36亿元，共计发行108亿元；期限均不超过五年，票面利率采用固定利率形式。

业绩亏损并未影响首开股份拿地的步伐。今年土拍场上，首开股份以总价31.97亿元+现房2.3万平方米摇号摘得北京昌平沙河高教园区地块，在厦门第三场土拍中以12.65亿元竞得湖里五通高林片区地块。

值得一提的是，7月25日，首开股份以22.82亿元拿下京土储挂(2023)036号地块。8月8日，首开股份100%持股的顺恒远泰置业成立，注册资本约为11.41亿元。9月22日，北京产权交易所披露首开股份旗下顺恒远泰置业拟增资超11亿，对应持股比例49%。

据克而瑞研究，2023年1-8月首开股份新增货值为153.5亿元，排名第28位，销售金额410亿元，排名第27名。距离2023年计划签约销售金额880亿元，还差430亿元。

中报披露，首开股份土储中环渤海区域占比最高达58%，其中北京占到近7成，一直以来北京都是大本营。据克而瑞数据，首开股份1-8月在北京的成交金额为97.71亿元，仅次于中国海外发展有限公司、北京城建投资发展股份有限公司、华润置地控股有限公司。

区域性京系房企图鉴

1980年起，房企南北两派分庭抗礼，京系主挑大梁。万通集团、华远地产是地产先驱企业，金融街缔造“中国华尔街”，SOHO中国建造地标建筑。1990年起，浙系、渝系异军突起，2000年后，粤系占主流，闽系是新晋黑马。

由于京系房企战略扩张节奏慢，错失冲规模时机，可谓高开低走。除了首开股份，京派区域性房企还有万通发展、首创置业、石榴集团、华远地产、当代置业、北京城建、中交地产等。

今年上半年，万通发展营收2.55亿元，同比增长86.63%；归属于上市公司股东的净利润为-0.95亿元，同比减亏41.56%；扣除非经常性损益的净利润为-0.839亿元。金融街营业收入56.15亿元，同比减少47.05%；营业利润-9亿元，同比下降160.22%；归属于上市公司股东的净亏损为7.29亿元，同比下降163.42%。

同期，华远地产营收约46亿元，同比增长16.91%；归属于上市公司股东的净利润-5.12亿元，去年同期为-2.2亿元。当代置业的收益约33.34亿元，同比增加约37.9%；公司拥有人应占期内亏损10.02亿元，上年同期公司拥有人应占期内亏损12.39亿元。

2021年9月，首创置业的退市申请获批，正式退市。石榴集团股东桑春华和崔巍“内斗”愈演愈烈。房地产行业中长期问题在过去三年阶段性短期因素刺激下，无差别“洗牌”至今。企业的兴衰很像极的朝代的更迭，在房地产行业更是如此，总有人走有人来。