速发财讯 房产家居 年轻人注意了!这4个新一线城市PK:南京“上车”门槛最高

年轻人注意了!这4个新一线城市PK:南京“上车”门槛最高

  在新一期的丁祖昱直播间,有一个非常有意思的话题:这届年轻人都流向了哪里?

  根据各地统计局公开数据显示,新一线城市武汉以120万新增常住人口,排在了全国首位。

  实际上,过去几年,人口流向发生了明显的变化,越来越多年轻人选择包括武汉、成都、杭州等在内的新一线城市,以及部分二线城市。

  而与之对应的是,四大一线城市人口增量开始放缓,2021年人口增量总和仅为12万余人,不及过去10年年均增量的十分之一。

  这其中有很重要的一个原因,一线城市是全国房价高地,而越来越多年轻人考虑去新一线城市工作和生活。在人口流入的情况下,新一线城市楼市出现了哪些变化?今年适不适合买房?11月24日,丁祖昱直播间第四期新一线城市专场,重点关注武汉、长沙、南京和合肥四个城市。

  截止2021年末,中国有17个人口千万之城,其中就包括武汉和长沙。2021年,武汉常住人口达到了1364.89万人,长沙常住人口为1023.93万人,合肥和南京常住人口规模相当,总量也接近千万。

  从人口增量来看,四个城市均位于全国前列。尤其是武汉,2021年常住人口较上年末增加了120.12万人,排在全国首位。

  实际上,人口的增长与产业发展息息相关。

  以武汉为例,作为长江经济带三大核心城市之一,2021年GDP为1.77万亿,同比增长12.2%,GDP总量仅次于杭州。其中,东湖高新区GDP在武汉各区中排在第一位,这也意味着武汉产业结构转变为高新技术产业为主导,很多大企业第二总部落地武汉,光谷的创新科技企业集聚,再加上“百万大学生留汉计划”的实施,进一步带动武汉人口的增长。

  此外,南京、长沙和合肥GDP也超万亿水平,加之各地产业结构升级,近年来也不断吸引年轻人流入,其中南京和长沙2021年底常住人口增量均超10万人,合肥也接近10万人。

  从房地产的角度来看,庞大的人口群体基数,将为城市带来持续稳定的置业需求,也是城市穿越调整周期的重要支撑。

  从地缘的角度而言,四个城市与上海关系密切,其中合肥可以说是新一线城市中异军突起的黑马,从1-10月房地产市场数据来看,合肥是全国少有的市场比较稳定的城市之一,整体调整幅度较少,房价整体涨跌也比较平稳。

  先来看各城市楼市表现。

  合肥前10月新建商品住宅共成交462万平方米,同比下降36.4%。上半年基于供应短缺,基本上是无房可卖的局面,而10月至11月,叠加供应放量以及信心疲软,市场逐渐走弱,开盘去化由上半年的70%左右降至11月份的40%左右。

  受土地联动价抬升及成交结构影响,10月成交均价达到2.1万/平方米,同比上涨10%。1-10月成交均价1.97万元/平方米,同比去年同期增长8%。合肥目前市场降温,但基本面尚可,预计低位盘整至明年二季度初,之后市场开始回稳向好。

  从成交规模来看,长沙在四个城市中排在第一位。1-10月,成交808万平方米,同比下降51%。预计全年成交规模将突破千万平米,整体规模仍在全国前列。

  南京降幅相对来说最小,而武汉市场波动较大,前10月同比下跌了约53%。武汉和南京类似,前几年成交规模较高,整体需求出现相对透支的情况。

  从二手房市场来看,四大城市均不太乐观。其中主要表现在,挂牌量激增,市场出现明显供大于求,二手房交易周期拉长,导致房价下行,普遍出现有价无市的情况。

  比如合肥,前10月合肥二手房可比房源成交价跌两成,整体跌回了2020年底。而受到交付问题影响,南京和武汉两城二手房成交相对比新房好一些,比如武汉,1-10月二手住宅共成交同比下降三成,而新房降幅达到五成。

  从年轻人置业的角度来看,往往房价是最直观的指标,四大新一线城市中,南京“上车”门槛最高,长沙房价则对年轻人更加友好。

  具体来看,四个城市中,1-10月商品住宅成交均价约为3.2万/平方米,约是长沙前10月成交均价的3倍。与之相对应的是,南京套均总价达到了388万元,而长沙套均价则为163万。而合肥和武汉则相对适中,房价上涨也比较温和。

  对于想要在这四个城市工作和生活的年轻人而言,无论是刚需还是改善,已经到了买房的合适时机,可选择机会也会增加,但具体还要根据区域和项目情况来分析判断。

  合肥:刚需价格探底企稳

  合肥市场基本面比较稳,随着房贷利率下降至4.1%,购房成本在不断降低。刚需可在合适的时机入手,但年轻的刚需一族不必着急,有自住需求再买,目前刚需产品还处于价格探底企稳的过程,至少有半年的观望时期。如果是想要改善,建议有心仪的房源可以入手,因为合肥目前改善产品价格下探空间有限。

  南京:买房推荐买新房

  南京购房门槛降低,外地人只需要累计6个月社保即可购房,而且南京户籍非主城四区不限购,贷款结清后算首套,改善一族也可实现三成首付。再加上开发商大力的优惠政策,目前除河西(不含江心洲)以外,其他板块均有如房价、精装包等方面不同程度的优惠政策,而近郊板块如江宁正方新城、江宁方山、雨花板桥等更是推出首付1成、1.5成的活动。

  现在买房推荐买新房。一是新房有较大的折扣力度,且市场份额比较大房企为颐居、金基等本土企业和保利、招商等央企,客户关心的交付问题都有保障;二是近两年受市场下行的影响,为了吸引客户,各家开发商在产品打造上都有了明显的提升。由于目前很多板块倒挂已基本消失,如果有迫切的住房需求也可以考虑二手房。

  长沙:房价收入比合理

  和其他城市不同,由于限制性政策比较严格,外地人在长沙买房需要缴满两年社保,因此长沙的房票非常珍贵,刚需主力成交面积在120平方米左右,目前长沙住宅产品迭代比较快,产品品质也出现了升级,再加上企业优惠力度加大,购房成本下降,尤其是高端不限价盘,到了资产配置优化的好时机。长沙房价普遍偏低,而居民购买力相对强劲,房价收入比合理。

  武汉:未来一年内企稳

  2019年开始,武汉市场进入调整周期,今年下半年开始进入底部盘整期,预计明年上半年武汉或将走出调整周期。

  对于年轻人而言,武汉具有很强的通达性,且房屋总价在100万-200万的可选择性很多,再加上目前武汉正在大力发展公租房,到2025年,建设筹集保障性租赁住房25万套,即便是长租公寓武汉租金也不高。

  如今,年轻人有了更多的选择性,新一线城市乃至二线城市的吸引力逐渐增强,相较于一线城市,这些新崛起的二线城市正在通过较低的房价、较慢的生活节奏和日渐增加的收入水平吸引年轻人。

  目前全国房地产市场处于低位盘整期,一系列利好政策之下,无论是刚需还是刚改,都有了更多的选择,只是当前情况下,考虑到收入压力,无论是身处一线城市,还是选择了新一线或二线城市,买房要谨慎,想清楚买房的理由量力而行。

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