有一套房卖了再买算首套房吗？怎样才算首套房？认定标准与实操指南

首套房的认定直接关系到购房者在贷款利率、首付比例、税收优惠等方面的政策待遇，因此备受关注。尤其是对于已经卖掉一套房后再次购房的群体来说，是否能被认定为首套房是一个常见但复杂的问题。

一、什么是首套房？

首套房，即首套住房，是指购房者名下首次购买的用于自住的住宅。在房地产市场中，首套房的认定通常与以下几个方面相关：

1. 贷款政策：首套房购房者在申请商业贷款或公积金贷款时，通常可以享受较低的首付比例和贷款利率。例如，2025年，根据中国人民银行和各地住房公积金管理中心的政策，首套房商业贷款首付比例一般为20%-30%，贷款利率较基准利率有一定优惠；公积金贷款的首付比例和利率也相对较低。

2. 税收优惠：在房产交易中，首套房购买者在缴纳契税时可能享受减免。例如，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（2016年），购买首套房且面积在90平方米以下的，契税税率为1%；面积在90平方米以上的，税率为1.5%。

3. 限购政策：在一些限购城市，首套房的认定直接影响购房资格。例如，北京、上海等城市对非本地户籍居民的购房资格有严格限制，首套房认定可能决定是否具备购房资格。

因此，准确判断首套房资格对购房者来说至关重要。

二、首套房的认定标准

首套房的认定并非仅看购房者是否“第一次买房”，而是涉及多个维度的综合判断。以下是主要的认定标准：

1. 名下无房

购房者（包括配偶）在购房所在地名下无任何房产登记记录。这是首套房认定的基本条件。相关部门会通过不动产登记系统查询购房者名下的房产情况。

2. 无贷款记录或贷款已结清

首套房的认定还与贷款记录密切相关。一般来说，以下情况可能影响首套房认定：

• 无贷款记录：购房者从未申请过住房贷款。

• 贷款已结清：购房者曾有住房贷款，但贷款已全部还清，且名下无房。

• 贷款未结清：如果购房者名下仍有未结清的住房贷款，通常会被认定为二套房，即使名下无房。

3. 认房又认贷

在大多数城市，首套房的认定采取“认房又认贷”的原则：

• 认房：查询购房者及其配偶在购房所在地是否拥有房产。

• 认贷：查询购房者在银行系统中的住房贷款记录（通常以全国征信系统为准）。

例如，在北京、上海等城市，即使购房者名下无房，但如果有未结清的住房贷款记录，购房时可能被认定为二套房。

4. 地方政策差异

不同城市对首套房的认定标准可能存在细微差异。例如，部分城市可能只“认房不认贷”，即只要名下无房即可认定为首套房，而不考虑贷款记录。此外，一些城市对离婚后购房、家庭成员名下房产等情况有特殊规定。

三、卖房后再买房算首套房吗？

1. 卖房后名下无房，且无贷款记录

如果购房者将名下唯一房产出售，且此前无任何住房贷款记录（或贷款已结清），则再次购房通常被认定为首套房。这种情况下，购房者可以享受首套房的首付比例、贷款利率和税收优惠。

• 案例：小李在2023年购买了一套房，全款支付，未使用贷款。2025年，他将该房出售，名下无房，且无贷款记录。此时，小李再次购房，通常会被认定为首套房。

2. 卖房后名下无房，但有未结清贷款

如果购房者卖掉房产后，名下无房，但仍有未结清的住房贷款记录，则在“认房又认贷”的城市中，购房可能被认定为二套房。这是因为银行会参考征信系统中的贷款记录。

• 案例：小张在2022年贷款购买了一套房，2025年将该房出售，但贷款尚未还清。此时，小张再次购房，银行可能因其未结清的贷款记录而将其认定为二套房，导致首付比例和利率上浮。

3. 卖房后名下无房，贷款已结清

如果购房者卖掉房产后，名下无房，且原住房贷款已结清，则在大多数城市中，再次购房会被认定为首套房。这是因为“认房又认贷”的双重条件均满足：名下无房，贷款记录已清零。

• 案例：小王在2020年贷款购买了一套房，2024年还清贷款并将房子出售。2025年，小王再次购房，名下无房且无贷款记录，通常会被认定为首套房。

4. 离婚后购房的特殊情况

在一些城市，离婚后购房的首套房认定可能涉及更复杂的规则。例如：

• 如果离婚前夫妻共同拥有一套房，离婚后一方名下无房且无贷款记录，再次购房可能被认定为首套房。

• 但如果离婚后一方仍需承担共同贷款的还款责任，银行可能将其视为二套房。

• 注意：部分城市（如北京）对离婚后购房有“离婚3年内追溯”政策，即追溯离婚前3年的房产和贷款记录，防止通过“假离婚”规避限购或首套房政策。

四、影响首套房认定的其他因素

除了上述情况，以下因素也可能影响首套房的认定：

1. 户籍与购房区域：在限购城市，非本地户籍购房者需要满足一定的社保或纳税年限要求，且首套房认定可能更严格。

2. 家庭单位：首套房的认定通常以家庭为单位，夫妻双方的房产和贷款记录都会被纳入考量。

3. 政策调整：房地产政策因城市和时间而异。例如，2025年部分城市因楼市调控而放宽首套房认定标准。

五、如何确保首套房资格？

1. 提前查询房产和贷款记录：

• 通过当地不动产登记中心查询名下房产情况。

• 通过中国人民银行征信中心查询个人贷款记录，确保无未结清的住房贷款。

2. 咨询银行和中介：

在购房前，向贷款银行或房产中介咨询当地的首套房认定政策，了解具体要求。

3. 合理规划卖房和还贷时间：

如果计划卖房后再次购房，尽量在卖房前还清贷款，或确保卖房后名下无房，以符合首套房条件。

4. 关注地方政策动态：

不同城市的政策可能随时调整，购房者应关注官方发布的最新房地产政策。

购房者在卖房后再购房时，应提前查询房产和贷款记录，了解当地政策，并与银行或中介沟通，以确保自身权益。同时，随着房地产市场的不断变化，政策可能随时调整，保持对最新政策的关注尤为重要。