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房企融资进入平稳阶段,展期情况加剧

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本月要点

・ 融资概况:融资总额延续二季度平稳态势,信用债累计占比过半。

・ 融资结构:信用债发行稳定,信托融资跌破百亿。

・ 融资利率:平均利率同比下降,信托利率不降反升。

・ 企业融资动态:万科发行额度最高,招商蛇口(001979)融资成本最低。

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融资概况:融资总额延续二季度平稳态势,信用债累计占比过半

中指研究院监测,2022年7月房地产企业非银融资总额为881.1亿元,同比下降56.7%,环比下跌3.1%,延续了二季度相对平稳的走势。行业平均利率为3.85%,同比下降1.28个百分点,环比下降0.19个百分点。海外债、信托大幅回落是融资总额下降的主要原因;同时也是融资成本下降的主要因素。

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2022年1-7月,房地产企业非银融资总额5706.7亿元,同比下降56.5%。从融资结构来看,信用债占比53.1%,同比提升23.7个百分点;海外债占比仅为3.1%,同比下降14个百分点;信托占比13.7%,同比下降16.8个百分点;ABS占比23.0%,同比提升7.1个百分点。

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融资结构:信用债发行稳定,信托融资跌破百亿

从融资结构来看,7月信用债规模占比58.9%,海外债占比0.8%,信托融资占比8.5%,ABS融资占比31.8%。

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具体来看,房地产行业信用债融资同比下降5.6%,环比上升7.2%;海外债融资同比下降98.0%,环比下降74.5%;信托融资同比下降85.5%,环比下降30.4%;ABS融资同比下降51.8%,环比微降1.8%。信用债发行基本稳定,信托本月降幅较为明显。

7月信用债同环比变动很小,已经连续三个月发行额环比小幅正向增长,境内债融资已经进入平稳时期,这一渠道基本不再受限。但从发行主体来看,国央企依然为主力,1-7月发行额占比为87.8%,高于上年同期17个百分点。虽然5月有5家企业被选定为示范民营房企,前后成功发行多笔信用债,但随后并未有其他民企积极跟进,仅滨江7月发行一笔9.7亿元的短融。同时7月为信用债到期高峰,多家出险企业为本月到期债务申请了展期,展期总额达135.3亿元,占当月到期额的16.6%。民企偿债状况不佳,也拉低了投资人对民企再融资能力的信心。

本月仅有卓越商管发行一笔海外债。海外债展期情况加剧,本月通过交换要约重新上市的金额达395.8亿人民币,占今年以来交换要约金额的52.9%。今年年内尚有1328.9亿元海外债余额,预计海外融资将继续以延长存量债务期限为主,新增融资额难以有所突破。

信托今年以来首次单月跌至百亿之下,仅为84.8亿元。信托资金进一步趋向保守,对行业投资更为审慎。

本月ABS发行种类多样,类REITS成为发行主力,占本月发行额49.6%,CMBS/CMBN及供应链ABS各占约25%。

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融资利率:平均利率同比下降,信托利率不降反升

从融资利率来看,本月发行的信用债平均利率为3.29%,同比下降0.67个百分点,环比下降0.18个百分点;海外债仅一笔,发行利率为4.30%。信托融资利率托融资平均利率为7.67%,同比上升0.35个百分点,环比变动不大。今年以来,其他渠道融资利率同比均为下降,仅信托利率同比为上升,信托融资规模小、成本高,不再成为房企主要的融资渠道。ABS平均利率为3.69%,同比下降1.28个百分点,环比微降0.19个百分点。

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企业融资动态:万科发行额度最高,招商蛇口融资成本最低

从典型房企债券发行来看,本月万科融资额度最高,合计64.0亿元,平均融资利率3.1%。具体来看,典型房企中信用债利率最高的龙湖,利率为4.1%,最低为招商蛇口,为2.1%。

表:典型企业7月债券发行统计

备注:规模单位为亿元,海外债按当月最后一天汇率换算为人民币,利率单位为%

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(责任编辑:周文凯 )
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