速发财讯 房产家居 “难产”的深圳楼市

“难产”的深圳楼市

2022年的深圳楼市,注定被载入史册。

上半年,二手房住宅成交9965套,同比大跌65%;新房住宅成交16126套,同比跌幅38.3%。

有人说,现在的情况堪比2008年。

不,这不是堪比,2008年上半年二手房好歹还有2万套成交,而现在1万套不到,谁更惨,一目了然。

据乐有家数据,如今过半的二手房都是指导价成交,而且这一情况还不乐观。

照这样下去,不仅是二手房难,新房也会步入两难的尴尬。

@格隆汇楼市统计了一下,今年入市以来的新房住宅共有47套,总计20050套。

1月份7个,2月份为0,整个3-4月,只有5个新盘入市,主要是受疫情影响,大多数开发商不得不延迟入市。

在疫情得到控制后,迎来密集的开盘潮,5-7月,共有35个新盘入市,其中6月份有15个新盘入市,上半年最高。

去化方面,1-7月份,统计到只有2个新盘日光,分别是宏发前城滨海花园和海德园A区。

海德园大家都知道,顶级网红盘,日光不奇怪,宏发前城滨海花园日光,也算是情理之中,意料之外。

它的优势在于,现房,地段还行,距离宝中一个地铁站。

加上本身只有25套,太少了,如果套数再多一点,或许就无法做到日光了。

在采集的数据中,新盘平均去化率约38.4%,低一点的,比如深铁Z城,只有16%的开盘去化。

去化低的多是刚需楼盘,不管是东部还是西部,去化只有分差和极差。

相比之下,豪宅去化亮眼,比如招商仕林臻邸,去化96.79%,接近日光;华润城润玺花园二期,去化88%;天健天骄西筑,去化89.8%。

开盘去化,普遍高于刚需盘。

从统计的数据来看,今年以来,预售的新房主要集中在宝安、龙华、龙岗、光明,这4个区是主要贡献力量,其次是南山、福田、坪山。

罗湖、盐田两个区,到目前为止,分别只有1个新盘入市,罗湖的亚太半山樾府、盐田的鹏瑞南区尚府。

那么接下来,深圳的市场会如何,其实答案已经写在了脸上。

进入到二季度,供应明显加速,供应项目数量从个位数,提升到两位数,并且供应的脚步也越来越快,单周多个项目同时入市已经不少见。

供应的步伐迈得这么大,主要有两方面原因。

一方面源于今年官方的供应KPI压力。深圳计划2022年大约供应6万套商品住宅。

上半年1季度供应速度一般,现在时间进度表已经过去一半有余,但上半年商品住宅供应大约只有2万套,计划的一半KPI都不到。

为了完成供应绩效,于是压力传导到二季度以及下半年。

另一方面房地产作为压舱石,考虑到需要促经济保民生稳发展,贯彻“房住不炒”的精神,促进房地产业良性循环和健康发展,依旧需要房地产作为支柱。

所以后续,新房的局面会表现出两个方向。

1、新房会继续卷,促销不断,并且营销方式将百变开花。

比如开发商垫首付、低首付工抵房、低价“秒杀”选房等可能成为主流,房企们不得不陷入更激烈的价格战。同地段不同批次的新房会出现互相踩踏,买房人再次成为座上宾。

并且不仅住宅疯狂内卷,连公寓,商办等产品也因此受影响,不得不想尽办法套路买房人的口袋。

不仅住宅进入踩踏期,公寓等产品也会受新房市场影响,卖力促销,加码打折。否则,去化结果更难让人接受。

总之,为了卖房什么招数都会使出来。

2、需求疲乏将会更加明显。

对新房而言,存量购房群体一旦消耗得差不多了,想要依赖剩余未上车的群体支撑去化,更是难上加难。

面对打骨折的新房,深圳购房群体,能上车的都已经上车,还未上车的,也逐渐把希望寄托在保障房身上。

深圳接下来即将要供应12883套出售型公共住房,这其中大约能消耗1.2万户家庭。

并且随着新房潮加速,市场的观望情绪会进一步强化。

所以对于下半年深圳新房的命运,基本已经确定了。除非市中心极核心的盘,其他盘都躲不过打折促销的局面。

以前牛市,项目可以躺着赚钱,现在不努力一点,连认筹都可能是个位数。

深圳已经彻底成为买方市场。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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